"Forti cambiamenti e notevole sviluppo nel mercato residenziale erano già in corso prima della pandemia che ha ulteriormente accentuato la creazione di nuove priorità." - A. Straja
Gli scenari legati alla pandemia hanno cambiato in modo profondo lo stile di vita di tante persone e questo ha avuto diverse conseguenze su molti mercati, primo tra tutti quello immobiliare.
Il cambiamento rilevante nelle abitudini di vita degli italiani ha comportato la diffusione della consapevolezza che la casa non può più essere solo uno spazio in cui passare il tempo del relax, del riposo e con la famiglia, quello che intercorre tra la fine della giornata lavorativa e l’inizio della seguente, ma che, anzi, deve essere un luogo dove poter anche svolgere le proprie attività professionali.
A mio avviso in questo settore non si può parlare di crisi, oppure non solo di crisi. Piuttosto di nuove modalità emerse in questi mesi. Lo studio che dirigiamo con i miei soci si è molto occupato di residenziale, con un picco soprattutto nell'ultimo periodo: abbiamo completato diversi progetti e più recentemente un complesso residenziale in via Govone 78 oltre ad essere in cantiere con un altro edificio nella stessa via di Milano.
Siamo anche all'opera su diversi studi di fattibilità relativi a rilevanti aree del tessuto urbano interessate da sviluppo residenziale. Queste e altre esperienze mi portano a condividere alcuni aspetti che mi sembrano significativi per la nostra comunità.
Mutamenti del mercato immobiliare.
Una volta si sviluppavano progetti residenziali esclusivamente indirizzati alla vendita, pochi studentati e RSA, e progetti alberghieri classici. Oggi il mercato si è notevolmente diversificato ed è stato reso molto più ibrido mixando tutte queste tipologie e sviluppando il mercato degli affitti che prima non era strutturato.
L’italiano medio, infatti, credeva nel mattone e voleva essere proprietario della propria abitazione. Oggi, società come Airbnb hanno invaso il settore dell’ospitalità forzando società alberghiere a sviluppare nuovi modelli. Si è creata una grande richiesta di studentati, soprattutto a Milano, ma che non rimangono vuoti durante il periodo estivo poiché offerti come affitti a breve termine.
Il mondo del lavoro si sta trasformando e il lavoro freelance ha avuto un’accelerazione. Ci sono più opportunità ma anche più precarietà che alimenta il mercato degli affitti per i giovani professionisti attratti dalla mobilità. Per questo target si stanno diffondendo piccole metrature. Sull'altro versante la pandemia ha rafforzato il trend già esistente del lavoro da casa e l’uso di spazi di co-working alimentando la necessità di spazi lavoro in ambienti residenziali. Il mercato ha risposto con il Co-living: un ibrido fra studentato e appartamento in affitto.
Ci troviamo quindi in un mercato in forte espansione e forte trasformazione.
Anche lo smart working ha influenzato ovviamente il mercato residenziale, promuovendo una filosofia che è basata su tre fattori:
attenzione all'ambiente
miglioramento del work/life balance
responsabilizzazione del lavoro e conseguente indipendenza (quindi lavoro da casa o sedi distaccate)
Queste istanze hanno avuto un riflesso anche sugli sviluppatori. Si è sempre trattato di un tipo di committenza che aveva un business legato a ristrutturazione, o riqualificazione e vendita. In caso di nuove costruzioni l'obiettivo era spesso di vendere tutto già sulla carta, in fase di progetto.
La pandemia ha influenzato in modo rilevante questo tipo di business e oggi assistiamo a richieste diverse più legate al mercato degli affitti e a tipologie di affitti più brevi, anche brevissimi: (da uno a dodici mesi).
In fase di progetto questo porta a tutta una serie di variabili di cui è opportuno tenere conto, primo tra tutti la sostenibilità e la resilienza dell'immobile in modo da impattare meno sull'ambiente, certamente, ma soprattutto di ridurre i consumi di acqua, energia, illuminazione evidenziando una maggior flessibilità del progetto scaturita da una progettazione che consente di attuare delle modifiche distributive senza avere un significativo impatto sulle tempistiche, centrando in modo ottimale la richiesta del mercato.
Questo mutamento ha visto l'arrivo di nuovi player e nuove startup nell'ambito del residenziale.
Cambio dello schema abitativo. Metrature più ampie e ambienti più flessibili.
Com'è naturale, dato che le persone devono passare molto tempo a casa, tra cui diverse ore lavorative, si assiste a una richiesta di metrature più ampie. Lo spazio in più adesso risulta utile e gli ambienti devono offrire maggiore flessibilità per permettere il telelavoro e il necessario spazio per la privacy o il relax.
Valorizzazione degli spazi secondari ed esterni
Per lo stesso motivo enunciato sopra, terrazze, balconi, giardini, ambienti semi-interrati sono diventati oggi molto più interessanti perché offrono la possibilità di avere aree comuni che è possibile destinare anche a funzioni diverse: relax, lavoro, telefonata riservata e altro ancora e/o semplicemente spazio aperto che funzionano come valvola di sfogo.
Sembra che lo spazio esterno sia ormai da considerare come un "must" nella nuova idea di casa. Il lavoratore messo nelle condizioni di poter lavorare stando bene farà sicuramente la sua parte nel migliore di modi garantendo profitti per l’azienda per cui lavora.
Fuga dal centro città e maggior uso di seconde case.
Legata alla necessità di spazio è la tendenza, sia in fase d'acquisto che in fase di affitto, di residenze lontane dal centro, a volte anche decisamente fuori città.
Dato che non c'è più la necessità quotidiana di andare in ufficio molte famiglie hanno privilegiato la seconda casa, prima magari vissuta poche settimane l'anno e oggi vera e propria risorsa abitativa. Per chi cerca casa il centro non è più una priorità, la residenza non dev'essere più necessariamente vicina o mediamente vicina al luogo di lavoro.
Co-living e spazi condivisi o comunque un "diverso-living"
Il termine di living non significa solo il settore residenziale ma ha una portato olistica ovvero abbraccio un cambiamento più ampio che comprende anche l'idea di casa. Stiamo parlando di un cambiamento sociale, normativo, civile profondo che trasforma il quotidiano delle persone e impatta anche sull'aspetto del tessuto urbano.
Contrariamente a quanto si possa pensare, la pandemia ha aumentato l'interesse verso il co-living. Si sente la necessità di spazi comuni che possano essere adibiti a studio o lavoro, ma soprattutto che possano essere fonte di socialità e stimolo.
Passando molto tempo in casa l'essere umano ricerca naturalmente le occasioni di contatto e il co-living è una di queste.
Spazi comuni che sono addebiti a servizi di vario tipi e genere : spazi bici, palestre, spazio meeting/lavoro, spazio pickup per consegne.
Il termine di living non significa solo il settore residenziale ma ha una portato olistica ovvero abbraccio un cambiamento più ampio che comprende l'idea di casa. Stiamo parlando di un cambiamento sociale, normativo, civile profondo che trasforma il quotidiano delle persone ma anche l'aspetto del tessuto urbano.