Capitolo1_La responsabilità dell'architetto
Il Quotidiano Immobiliare unisce fondamentalmente tre realtà diverse che tipicamente collaborano in qualsiasi progetto immobiliare: Committenti, Consulenti e Imprese.
Queste tre realtà si ritrovano in questo stimolante ambiente di networking e cultura dell’edilizia che caratterizza il Quotidiano Immobiliare.
"Nel quadro del progetto Camelot, mi sono interessato particolarmente a due soggetti fra i sei elencati perché li considero particolarmente interessanti, ma anche perché sono, a mio avviso, di importanza primaria per la nostra professione di architetti, in evidente evoluzione e strettamente collegati." - A. Straja
Sul tema dell’ESG mi considero un principiante, nella contrattualistica meno.
Dal 1984, quando studiavo per l’abilitazione alla professione nel Texas (ma anche all’università) ho avuto la necessità di leggere contratti, capire la loro struttura e valutare l’equilibrio che veniva descritto fra le parti. Questa esperienza è maturata in una quindicina di anni in America, seguita da 5 anni in Francia e attualmente da 26 anni in Italia.
Ci sono fondamentalmente 2 contratti tipici che coinvolgono le tre realtà del mondo immobiliare e del Quotidiano Immobiliare: Contratto Committente/Architetto e Contratto Committente/General Contractor.
Esistono molte formule per la realizzazione di qualsiasi bene immobiliare ma la formula più comune riguarda questi due contratti che, direttamente o indirettamente, riguardano tutti i membri del Quotidiano Immobiliare.
Questo perché spesso l’architetto è capo gruppo di tutti i consulenti (impianti, strutture, landscape, illuminotecnica ecc.) mentre il General Contractor è a capo di tutte le imprese necessarie per la costruzione del bene in oggetto.
È importante notare che non c’è alcun legame contrattuale fra architetto e General Contractor e che l’architetto funge da rappresentante del cliente e da garante che i documenti contrattuali (disegni, capitolati ecc.) allegati al contratto “committente / General Contractor” vengano rispettati. La premessa di base è che l’architetto è il rappresentante del cliente davanti al mondo dell’edilizia (impresa, Comune ecc.) dato che il cliente potrebbe non essere esperto. Ma non sostituisce il committente, che è responsabile per le decisioni prese lungo il viaggio progettuale, l’appalto e la fase di costruzione.
Chiunque abbia avuto esperienze da progettista fuori dall’Italia, in Europa o nel continente Nord Americano, avrà notato un ambiente contrattuale notevolmente diverso dall’ambiente italiano. Credo che si possa dire, senza offendere nessuno, che si nota più uniformità concettuale, precisione, equilibrio e parità fra le parti. E il paradosso è che il percorso e i ruoli sono essenzialmente gli stessi.
Le “regole del gioco” sono il punto di partenza di avventure umane che spesso durano anni, coinvolgono interessi fondamentali per le società coinvolte, spesso con eventi imprevedibili e, purtroppo fonti di tensioni notevoli. È dunque ovvio che la qualità del prodotto finale dipenda in gran parte dalla qualità dei rapporti fra le parti.
La qualità di qualsiasi opera edilizia non può che essere lo specchio delle qualità individuali dei tre componenti che la producono e delle dinamiche fra queste società. E ricordiamoci: qualità = valore economico.
Capitolo 2_Scopo dei servizi base dell'architetto
Vengono definite le fasi del progetto, essenzialmente identiche alla prassi italiana: Disegni Preliminari, Disegni Definitivi, Disegni Esecutivi, Appalti e Direzione lavori.
Questa parte è lunga e dettagliata e spesso fonte di negoziazione. Trovo utile pensare al concetto delle matrioske: ogni fase contiene gli stessi elementi, ma a livelli maggiori di definizione, disegni, stime economiche, pianificazione, capitolati.
Quello che è incluso è definito chiaramente, e quello che non lo è, non è incluso, e ricade nel prossimo capitolo 3.
La definizione di quello che è dovuto dall’architetto è una lista precisa di disegni, in una scala ben precisa, capitolati, pianificazione e stima economica; tutti aggiornati e verso una quantità di dettaglio sempre maggiore, lungo lo sviluppo delle 3 fasi progettuali. Senza una chiara definizione del materiale dovuto, si apre la porta ad interpretazioni arbitrarie e comportamenti illeciti.
Il principio base è che ogni fase rappresenta un viaggio di approfondimento e definizione verso disegni esecutivi che poi diventano un allegato fondamentale al contratto fra committente e impresa. Ma questa impostazione presume che non si torni indietro con cambiamenti fuori luogo. Preliminare significa che l’architetto ha presentato opzioni diverse che sono state discusse per arrivare ad una scelta unica. Definitivi presume che l’opzione scelta è stata sviluppata a un livello superiore di dettaglio e, come il nome implica, sia definitiva, una volta approvata dal cliente.
I disegni esecutivi mirano a creare la definizione più dettagliata possibile che diventa la base del contratto con l’impresa. Ovviamente, più sono dettagliati più facile sarà la costruzione e affidabile il costo che presenta l’impresa.
Nessun cambiamento sostanziale è previsto in questa fase, ma se questo dovesse succedere viene affrontato con un adeguamento di budget, tempi e onorari … botte piena, moglie ubriaca.
Non esiste il concetto di disegni esecutivi perfetti. Ci saranno sempre cambiamenti e/o scoperte in cantiere. L’impresa a volte suggerisce materiali diversi e sostituzioni. Dunque, ci deve sempre essere un budget per i diversi imprevisti durante la fase di cantiere.
Durante la fase di appalti l’architetto assiste il cliente e analizza le offerte presentando i dati in un modo uniforme. La scelta non è mai puramente economica, ma deve essere anche qualitativa verificando qualifiche e raccomandazioni. Questo avviene in un modo trasparente e collettivo. Occhio al cliente che tende a farlo in privato!
Capitolo 3_Servizi addizionali
Descrizione di servizi addizionali non inclusi nei servizi di base. La regola di base è che l’architetto non inizia servizi addizionali senza l’approvazione scritta del cliente.
Alcuni servizi addizionali descritti sono: maggior rappresentanza in cantiere oltre quella descritta nel paragrafo 2, Rilievi, analisi di necessita future, rilievi dello stato di fatto, construction management, analisi economica dettagliata, quantity survey, analisi dei costi operativi, assistenza per la taratura degli impianti, modifiche alla documentazione prodotta che sono contraddittorie con istruzioni già date dal committente o dovute da cambi della legislazione in corso o dovute a istruzioni tardive del committente, valutazioni di sostituzioni proposte dal General Contractor, servizi dovuti dall’abbandono del General Contractor, servizi per procedure giudiziarie che non coinvolgano l’architetto, definizione del brief.
In altre parole: il cliente è responsabile dello stato di fatto del suo progetto e della descrizione delle sue necessità. L’architetto può aiutare alla loro definizione, ma non fa parte dei suoi servizi base.
Capitolo 4_Responsabilità del committente
Come già notato, la committenza è responsabile dell’accuratezza sia dello stato di fatto del progetto che della descrizione delle sue necessità. I servizi di base dell’architetto non prevedono di verificare i confini del terreno o la struttura di uno spazio da ristrutturare. I suoi servizi iniziano e si basano sul principio che il cliente fornisce tutta l’informazione necessaria e che questa sia affidabile.
A volte l’informazione consegnata non è precisa e questo si può scoprire tardi nel progetto, creando difficoltà e pesanti cambiamenti, con conseguenze sui tempi, costi e di conseguenza qualità. Se questo accade, l’architetto è giustificato a chiedere onorari supplementari e tempi maggiorati.
L’accordo presume anche che il cliente sa quello che gli serve, le dimensioni delle funzioni e il rapporto fra di loro.
Se non è così, il consulente può provvedere a questi servizi, ma vengono calcolati a parte.
Il cliente deve anche chiaramente dichiarare il suo budget incluso contingency ed è responsabile di identificare la persona che lo rappresenta davanti al consulente.
L’architetto non decide per il cliente. Non è il suo ruolo quello di sostituire il cliente. Presenta, spiega, offre alternative e il cliente dà istruzioni per ogni decisione e lo fa con rispetto di una pianificazione che l’architetto ha comunicato all’inizio del progetto, ed è approvata dal cliente. A volte il cliente non è abbastanza esperto o troppo impegnato e nomina un Project Manager che effettivamente sostituisce il cliente in questo meccanismo.
Come detto sopra, durante la costruzione l’architetto è il rappresentante del cliente, ma non lo sostituisce nelle decisioni.
Dunque il cliente deve essere presente durante le riunioni di cantiere o delegare a qualcuno. La leva dell’architetto durante la DL deriva dalle sue responsabilità legali e dall’approvazione dei pagamenti all’impresa basati sulla certificazione dello stato di avanzamento.
Capitolo 5_Costi di costruzione
Nella tradizione americana l’architetto non assume la responsabilità del rispetto del budget. Questo si basa sul principio che non può fare previsioni sul lavoro di altri (ad esempio del General Contractor). Un’altra variabile è l’ambiente economico nel quale l’appalto si svolgerà e le metodologie che si impiegano per produrre le offerte in un ambiente competitivo. Le stime economiche dell’architetto si basano su costi del materiale più mano d’opera e costi fissi più un ragionevole margine. In altre parole sono stime basate su esperienze e buon senso, non garanzie.
Chiunque abbia lavorato nel mondo delle costruzioni ha avuto l’opportunità di vedere delle variazioni molto sostanziose fra offerte per lo stesso progetto. Queste variazioni dipendono da vari fattori: se i disegni costruttivi e capitolati sono fatti a regola d’arte (se non sono completi si apre la porta a richieste addizionali durante il cantiere, sostanziose e sempre a prezzi non competitivi). Alcuni di queste variazioni nascono da General Contractor che sub appaltano tutto o poco, il margine desiderato dal General Contractor a un dato momento economico della sua azienda, la scelta dei sub fornitori e, a volte, della strategia spiacevole di sparare basso per litigare dopo sulla descrizione del opera (disegni, capitolati).
Ho visto spesso nella tradizione americana che l’architetto garantisce il rispetto del budget più una certa percentuale di rischio, tipicamente 10%. Se l’offerta più bassa supera questa soglia, l’architetto e tenuto a modificare il progetto finche non raggiunge l’obiettivo +10% a costo suo.
La fase d’appalto deve essere avviata entro 90 giorni dal completamento della fase esecutiva.
Capitolo 6_Documenti dell'architetto e arbitrariato
I documenti prodotti dall’architetto sono i suoi strumenti di lavoro e di sua indiscussa proprietà. Il committente può richiedere copie di questi documenti per suo uso, ma non possono essere usati per niente altro, oltre al progetto oggetto del contratto. Come accade spesso in Italia, ci sono due alternative per la risoluzione di conflitti: l’arbitrato oppure le vie legali.
Capitolo 7_Fine del rapporto, sospensione del lavoro o abbandono
L’accordo prevede che si possa uscire da entrambe le parti con un preavviso di 7 giorni, se una delle parti non rispetta i termini dell’accordo.
Se il committente interrompe il progetto per più di 30 giorni, l’architetto verrà retribuito per il lavoro svolto fino alla data dell’interruzione e se il progetto viene ripreso, il committente dovrà compensare l’architetto per le spese collegate all’interruzione.
Se il committente non paga l’architetto tempestivamente, l’architetto può sospendere il progetto 7 giorni dopo averlo notificato al committente in forma scritta. Nell’eventualità di una sospensione del progetto per mancato pagamento, l’architetto è libero da qualsiasi responsabilità in riguardo al progetto.
Il contratto specifica in percentuale il costo addizionale che il committente dovrà pagare all’architetto basato sullo stato di avanzamento del progetto stesso.
Capitolo 8_Onorari
La tradizione americana è un sistema di pagamenti su stato di avanzamento mensile. Ci sono altre varianti, ma il concetto di base è che il consulente paga le sue spese mensilmente e non sostituisce una banca. I suoi onorari non sono calcolati per questo servizio. Di conseguenza ritardi di pagamento sono compensati con un tasso d’interesse.
Gli avvisi di parcella hanno una scadenza mensile. La logica è che il cliente ha un mese per analizzare lo stato di avanzamento, eventualmente avvisare l’architetto che manca qualcosa, dandogli l’opportunità di completare la documentazione prima della scadenza dei 30 giorni e ricevere pagamenti tempestivamente. Succede regolarmente che i pagamenti siano legati ad eventi di cui l’architetto non ha pieno controllo; per esempio esito della commissione del paesaggio, oppure permessi vari. A volte abbiamo atteso pagamenti per più di un anno per motivi del tutto arbitrari (per esempio negoziazione finale con l’impresa). Me la penali non sono previste nel lavoro di un consulente e certamente non sono legate all’ottenimento di permessi che l’architetto spesso non controlla.
Conclusioni
Noto con grande piacere che Milano ha subito un’evoluzione sorprendente e straordinariamente positiva negli ultimi 15 anni. Questa metamorfosi si è tradotta in una vita urbana infinitamente più vibrante e allegra e in una città che finalmente può vantare un posto fra le grandi metropoli d’Europa.
Gli effetti di questi grandi cambiamenti sono molteplici: innanzitutto Milano è diventata una destinazione turistica con l’evidente aumento dell’attività retail, ristorazione e alberghiera. Ha anche attirato grandi investitori stranieri che prima andavano altrove, con un forte impatto su tutti i settori immobiliari dal terziario, al residenziale, ricettivo, studentati ecc.
Milano è anche diventata un “faro” nel panorama italiano, un punto di riferimento: un target da raggiungere, creando un impatto positivo per tutto il paese.
A chi va il merito di tutto questo? Ovviamente tutto inizia con una volontà politica che nasce da una volontà popolare (funziona così la democrazia!) ma la messa in opera di questi progetti faraonici è da attribuire, prima di tutto ai promotori immobiliari che hanno avuto la visione di questa possibile evoluzione e hanno accettato il rischio, e anche alle imprese di costruzione che sono state capaci di costruire immobili molto più evoluti rispetto al passato, con tecnologie e materiali nuovi che prima non venivano neanche considerati. Ma possiamo parlare di questo cambiamento senza parlare degli architetti?
15 anni fa, se un collega architetto fosse venuto a trovarmi a Milano, avrei potuto portarlo a vedere la Mondadori di Oscar Neimeyer e forse la banca di Lodi di Renzo Piano e poco altro. Oggi Milano è diventata un museo dell’Architettura moderna dove ci sono tutte le star del panorama contemporaneo … Herzog & de Meuron, Zaha Hadid, Libeskind, KPF, Arquitectonica, César Pelli, I.M PEI, Isozaki, Kengo Kuma, SOM, BIG e ne dimentico sicuramente altri.
Questi studi non si sognerebbero di lavorare in condizioni che sono la norma fra gli architetti italiani! Semplicemente perché è impossibile raggiungere certi livelli di qualità senza i mezzi e le metodologie per farlo. E non mi riferisco alla retribuzione economica o al budget di costruzione. La ricerca di qualità non può fare a meno di metodologie rigorose, responsabilità chiaramente definite e il rispetto dei ruoli all’interno di un lavoro di squadra collaborativo, professionale, civile e motivato.
Il contratto e il punto di partenza fondamentale per la ricerca di qualità nell’edilizia e segue il progetto dall’inizio alla fine; è la “road map” di qualsiasi sforzo collettivo fra società che spesso hanno interessi a breve termine, contrastanti, ma un unico obiettivo in comune: un progetto riuscito.
La mia speranza è che si possa, insieme, collaborare con consulenti, committenti e imprese alla stesura di un contratto base che rifletta principi e standard internazionali/europei. Se dovessimo riuscire a completare e validare i due contratti base di tutte le nostre attività: Architetto/Committente e GC/Committente, e ricevere l’approvazione della maggioranza dei membri, la benedizione di uno degli avvocati riconosciuti come esperti del settore, ad esempio Antonio Belvedere, e poi diffondere questi documenti fra le associazioni sorelle, come l’ordine degli architetti, Confindustria e altro, credo che il nostro tempo sarà stato speso in un modo esemplare e potrebbe generare una vera metamorfosi per il nostro settore che rimane uno dei pilastri fondamentali della nostra economia e del nostro bel Paese.