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GaS Studio

Rigenerazione e Mixed Use: per valorizzare l’immobile

Editoriale di André Straja


André Straja, Diretto Creativo e fondatore di GaS Studio condivide una riflessione sull’approccio mixed use in vista del Convegno “Rigenerazione e Mixed Use: per valorizzare l’immobile."



André Straja - GaS sTudio Founder
Green Place by GaS Studio - Milano


In genere un promotore immobiliare tende a concepire l’edificio con un utilizzo singolo: residenziale, centro direzionale e così via. Se si riesce a superare questo approccio standardizzato è però possibile caratterizzare l’edificio con due argomenti di grande interesse:


·         la resilienza dell’immobile;

·         il mixed use.


Vediamo questi due punti in dettaglio.

La resilienza dell’edificio riguarda la capacità dell’immobile di recepire e adattarsi ai cambiamenti, la sua flessibilità. Mi piace ricordare in questa sede i principi del design architettonico per l’adattabilità ed il riutilizzo secondo l’AIA (American Institute of Architects), di cui faccio parte.


"L’ambiente costruito è un archivio di cultura e storia. Manifesta le aspirazioni e le esigenze della società in un momento e in un luogo particolari, creando una registrazione di chi siamo, Ma la migliore architettura fa di più: si adatta al cambiamento. A causa della natura dinamica del commercio e della cultura, e della semplice usura, qualsiasi edificio sarà sottoposto a riparazione, ristrutturazione e potenziale demolizione e sostituzione. Progettare edifici come beni culturali a lungo termine è sempre più impegnativo ma sempre più importante.” - A. Straja


Consulenti che spiegano al cliente la contrattualistica
André Straja - GaS Studio Founder


Questo presuppone una progettazione dell’edificio con un approccio di design adattabile. I vantaggi nel lungo periodo sono notevoli e riguardano i vantaggi economici: può essere conveniente, infatti preservare una parte dell’immobile per dedicarlo, in seguito, a un altra funzione piuttosto che lavorare su tutta la struttura e adattarla in seguito.

Altri benefici economici derivano da un maggior valore futuro per l’edificio e quelli per la comunità: meno demolizioni riducono inquinamento acustico e interruzione di strade e marciapiedi, favorendo nuovi utilizzi in fretta.


Ci sono poi benefici ambientali; si evitano, infatti, demolizioni, e quindi smaltimento di materiali, ma anche la richiesta di nuovi materiali che generano emissioni ambientali. Basti pensare che l’industria edile degli Stati Uniti ha generato 169 milioni di tonnellate di detriti da costruzione e demolizione nel 2015. Ciò equivale a una massa solida alta 16 piani che copre l’intera area di Central Park.


Il mixed use richiede una visione più ampia da parte del committente. È chiaro che il fine di uno sviluppatore o di un fondo è progettare o riqualificare un immobile per poi collocarlo sul mercato con vantaggio; in quest'ottica il mono use, ad esempio un edificio tutto uffici può essere più vendibile. Ma se accanto a quest'edificio ne viene costruito un altro, sempre per uffici, che viene collocato a un prezzo più basso, ecco che quell'immobile diventa più appetibile, e tutto si riduce a una guerra di prezzi.


Progettare un edificio mixed use presuppone costi flessibili iniziali più elevati e costi fissi associati alla progettazione per l’adattabilità (Sistemi strutturali più robusti, altezza soffitto aggiuntiva per usi futuri).


Ma nel lungo periodo un edificio mixed use, con aree quindi destinate in parte a uffici e in parte al residenziale, con attività commerciali, palestre, coworking eccetera, crea un flusso che si autoalimenta e produce vantaggi per l'immobile e per tutta l'area.

Le aree mixed use prevedono un utilizzo degli spazi equilibrato e dinamico: retail, uffici, residenziale, ecc., ma soprattutto sono eco sistemi che traggono energia dalle rispettive caratteristiche. Secondo i ricercatori del Green city network  il peso della città si è spostato su uno spazio diventato plurifunzionale, su una nuova rete di servizi più a portata di mano e su un tessuto connettivo che si espande attorno alle abitazioni e non più nella "city".


Esempi da seguire, potrebbero essere l'eco quartiere Hammarby di Stoccolma in cui spazi verdi e percorsi pedonali disegnano una trama urbana caratterizzata prevalentemente da social housing e mix funzionale. Oppure a Lione, il quartiere La Duchére si distingue per gli spazi intermedi a corte, verdi e pedonali. E ancora: Smartseille, la Ecocité Euroméditerranée a Marsiglia; il Greenwich Millennium Village, il green district di Londra con polmoni verdi e giardini privati.



Ecocité Euroméditerranée a Marsiglia

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